¿Qué hace falta para que la inversión europea llegue a la vivienda social? Las propuestas de FEBEA

La Comisión Europea presentó el 16 de diciembre de 2025 el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, una estrategia comunitaria destinada a mejorar el acceso a una vivienda asequible y de calidad en toda la Unión Europea. El anuncio confirma que la crisis de acceso a la vivienda ha escalado posiciones en la agenda política europea, pese a que la vivienda no es una competencia directa de la Unión. El plan fue presentado en respuesta a una llamada del Consejo Europeo de octubre de 2025, que instó a abordar la crisis de la vivienda con ambición, respetando las competencias nacionales y locales en materia de vivienda y apoyándose en consultas amplias a instituciones, autoridades públicas y agentes sociales.

El Plan Europeo de Vivienda Asequible se articula como una hoja de ruta para reforzar el papel de la Unión Europea allí donde puede aportar valor añadido. La estrategia apuesta por incrementar la oferta de vivienda asequible y sostenible, movilizar inversión pública y privada —incluida la creación de una Plataforma Paneuropea de Inversión en colaboración con el Banco Europeo de Inversiones— y revisar aquellos marcos normativos que, sin centrarse directamente en la vivienda, condicionan su desarrollo, como las normas sobre ayudas de Estado. Todo ello con un foco explícito en los colectivos más afectados por la crisis habitacional, desde personas con bajos ingresos hasta jóvenes y trabajadores esenciales. El Plan reconoce explícitamente la necesidad de facilitar inversiones en modelos no especulativos, incluidos proveedores de vivienda sin ánimo de lucro o de lucro limitado, aunque deja abierto el debate sobre cómo garantizar que estos instrumentos lleguen efectivamente a la vivienda social.

El posicionamiento de FEBEA y los obstáculos detectados

En este contexto, cobra especial relevancia el posicionamiento de la Federación Europea de Bancos y Entidades Financieras Éticas y Alternativas (FEBEA), plasmado en el documento «From assets to access. Ethical finance to leverage social housing«, publicado en abril de 2025. El propio título resume el cambio de enfoque que plantea FEBEA: pasar de tratar la vivienda como un activo financiero a situar en el centro el acceso efectivo a una vivienda digna. El punto de partida de FEBEA es claro: abordar la crisis de la vivienda requiere socios financieros comprometidos, una fuerte voluntad política y una legislación de apoyo coherente. Desde la red se subraya que la vivienda social es una de las herramientas más eficaces para garantizar el derecho a la vivienda y corregir los fallos del mercado, pero sigue enfrentándose a obstáculos estructurales.

El primer obstáculo señalado es la debilidad del marco legislativo y de reconocimiento de la vivienda social en Europa. Aunque existen referencias en la normativa europea —como la definición de vivienda social ligada a los servicios de interés económico general—, la interpretación y el estatus legal de los proveedores de vivienda social varían enormemente entre Estados miembros. FEBEA defiende la necesidad de armonizar la definición de vivienda social a escala europea, diferenciándola claramente de la vivienda asequible dirigida a rentas medias. El objetivo es evitar que los recursos públicos y financieros se desvíen hacia proyectos que, aun etiquetados como “asequibles”, priorizan la viabilidad financiera sobre la inclusión social.

El posicionamiento de FEBEA utiliza el ejemplo de la cooperativa catalana Sostre Cívic para ilustrar cómo el desarrollo de proyectos de vivienda cooperativa depende en gran medida del ecosistema territorial en el que se insertan. El documento señala que la cooperativa, que gestiona en torno a 28 proyectos y cuenta con más de 1.500 personas socias, ha podido avanzar gracias a la existencia en su entorno de una cultura consolidada de economía social y finanzas éticas, con entidades financieras especializadas que mantienen una relación estable con el proyecto. A partir de su contacto con otros proveedores de vivienda social en distintos países europeos, Sostre Cívic identifica diferencias operativas significativas vinculadas a la fortaleza —o debilidad— de estos ecosistemas locales, lo que pone de relieve el papel que juegan el reconocimiento institucional y el acceso a financiación adaptada en la viabilidad de este tipo de modelos.

Escasez de financiación adecuada y regulación prudencial bancaria

Según FEBEA, el segundo gran obstáculo al que se enfrentan los proveedores de vivienda social es la escasez de financiación adaptada. Estos proyectos suelen ser intensivos en capital, con retornos financieros limitados y necesidades de financiación a largo plazo, características que los hacen poco atractivos para la banca convencional. Por ejemplo, en Bélgica, la cooperativa financiera ética Hefboom ha mostrado interés en financiar proyectos de vivienda social y cooperativa, pero se enfrenta a costes de financiación elevados y a dificultades para acceder en condiciones favorables a instrumentos europeos de garantía. Ante esta situación, FEBEA reclama simplificar y ampliar el acceso a garantías europeas, como InvestEU, y reforzar el papel de la futura Plataforma Paneuropea de Inversión para canalizar capital hacia financiadores de proximidad y proyectos con alto impacto social.

El tercer obstáculo identificado es la regulación prudencial bancaria, diseñada tras la crisis financiera de 2008 para grandes entidades sistémicas, pero aplicada también a pequeños actores orientados a la economía real. FEBEA subraya que estas normas imponen exigencias de capital desproporcionadas a bancos y cooperativas financieras éticas, reduciendo su capacidad de conceder crédito a proyectos de vivienda social, pese a haber demostrado históricamente una mayor estabilidad y resiliencia que muchas entidades convencionales. La red propone avanzar hacia un enfoque más proporcional, adaptando los requisitos de capital al tamaño y perfil de riesgo de las entidades, e incluso incorporando factores de apoyo social que reconozcan el impacto positivo de la financiación de vivienda social.

El Plan Europeo de Vivienda Asequible abre una ventana de oportunidad para reforzar la respuesta pública a la crisis habitacional. Sin embargo, desde FEBEA se advierte de que movilizar inversión no basta: es imprescindible garantizar que los instrumentos financieros y regulatorios favorezcan de forma explícita a la vivienda social y a los actores sin ánimo de lucro o de lucro limitado. Como actor clave en la financiación de la vivienda social, el sector de las finanzas éticas dispone de un potencial aún poco aprovechado. Un mayor respaldo financiero a escala europea permitiría desplegar plenamente esta capacidad y reforzar el impacto de proyectos orientados al interés general. Pasar de los activos al acceso, implica situar a las finanzas al servicio del derecho a la vivienda. Un reto que ya no puede seguir aplazándose.