Más inversión no garantiza vivienda asequible, advierte un informe elaborado para el Parlamento Europeo

La crisis de la vivienda en la Unión Europea no puede explicarse únicamente por la escasez de oferta. Junto a la falta de vivienda asequible, es necesario considerar un fenómeno que afecta también a otros ámbitos de la economía: la financiarización de la vivienda. Es decir, cuando los inmuebles funcionan como activos financieros, más allá de cumplir su función social como hogares. Esta es una de las principales conclusiones del informe La especulación inmobiliaria en la UE, elaborado a petición de la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda en la Unión Europea (HOUS) del Parlamento Europeo.

El estudio analiza el avance de la financiarización en los mercados de vivienda de la Unión Europea, con especial atención al alquiler residencial. Examina la actuación de grandes inversores financieros, como fondos de pensiones, aseguradoras y fondos soberanos, que pueden invertir directamente o a través de fondos inmobiliarios. También estudia el papel de los propietarios corporativos: entidades orientadas a la obtención de beneficios que poseen y gestionan carteras de viviendas a gran escala.

Aunque la proporción del parque residencial europeo en manos de estos inversores todavía es limitada, ha crecido rápidamente desde la crisis financiera de 2008. Además, su presencia se concentra en determinadas ciudades y segmentos del mercado, por lo que su peso en el conjunto de un país puede ser reducido y, al mismo tiempo, tener efectos relevantes en mercados locales concretos.

De la deuda hipotecaria a la riqueza inmobiliaria

Durante décadas, la principal conexión entre el sistema financiero y la vivienda fue el crédito hipotecario. Desde los años ochenta, la expansión de las hipotecas y la titulización de esos préstamos (es decir, su conversión en productos financieros que pueden venderse en los mercados) contribuyeron al aumento de los precios de la vivienda en buena parte de la Unión Europea. Tras la crisis financiera de 2008, sin embargo, se produjo un cambio. Los precios siguieron creciendo a pesar de que el crédito hipotecario concedido a los hogares se estancó o disminuyó. Entre 2015 y 2024, el nivel medio de crédito a los hogares en los países europeos analizados cayó un 18 %, mientras que los precios de la vivienda aumentaron un 61 %.

El informe interpreta esta evolución como el paso de una financiarización basada en el endeudamiento hipotecario a otra impulsada por la riqueza inmobiliaria acumulada, la entrada de capital financiero y la búsqueda de rentabilidad. La vivienda no se adquiere únicamente para vivir en ella o para obtener ingresos mediante su alquiler, sino también con la expectativa de que aumente su valor. Este cambio se refleja en la evolución de los fondos inmobiliarios residenciales cotizados con sede en la UE. Entre 2004 y 2024, sus activos pasaron de 4.800 a 198.700 millones de euros. Por otra parte, la participación de la UE en el conjunto mundial de activos residenciales en manos de fondos cotizados aumentó del 19,3 % en 2005 al 27,5 % en 2024.

 

Cuando la rentabilidad depende de la revalorización

El informe distingue cuatro tipos de especulación inmobiliaria, aunque centra su análisis en los dos que pueden estudiarse con mayor precisión a partir de los datos disponibles. El primero se refiere a modelos de negocio que dependen principalmente de la revalorización de los inmuebles, más que de los ingresos obtenidos por alquilarlos. Entre 2004 y 2024, el valor de los activos residenciales de los fondos cotizados europeos se multiplicó por 42, mientras que sus ingresos por alquiler lo hicieron por 19. Para los autores, esta diferencia indica que una parte significativa de la inversión está motivada por la expectativa de obtener ganancias mediante la revalorización de los inmuebles, y no exclusivamente por los ingresos derivados de proporcionar alojamiento.

La segunda forma de especulación analizada tiene que ver con determinadas prácticas de los propietarios. La gestión de las viviendas adquiere un carácter especulativo cuando busca aumentar la rentabilidad principalmente mediante la sustitución de inquilinos, la subida de los alquileres o la revalorización de los activos. Entre estas prácticas, el informe menciona los desalojos sin causa atribuible a las personas arrendatarias, el acoso, la falta de mantenimiento y las denominadas renovictions: reformas utilizadas para expulsar a quienes habitan las viviendas o justificar aumentos elevados del alquiler. Las evidencias examinadas en distintos Estados miembros relacionan estas actuaciones con una mayor inseguridad residencial, la pérdida de asequibilidad, el desplazamiento de población y el aumento de las desigualdades socioespaciales.

Una presencia concentrada en determinados territorios

La entrada de grandes inversores financieros no se ha producido con la misma intensidad en todos los países europeos. Según el estudio, el factor decisivo no es tanto la existencia de instrumentos como los fondos de inversión inmobiliaria cotizados, sino la posibilidad de adquirir viviendas concentradas geográficamente, agruparlas en carteras y venderlas posteriormente como un conjunto. El informe identifica tres vías principales de entrada. La primera es la privatización de parques de vivienda pública o no lucrativa. La segunda, la adquisición de activos devaluados tras crisis hipotecarias o bancarias. La tercera es la inversión en segmentos especializados, como las residencias de estudiantes, los centros asistenciales o los alojamientos vinculados al turismo.

Más financiación no significa más vivienda asequible

Una de las principales advertencias del estudio se dirige a las políticas que confían en la movilización de capital privado como respuesta a la crisis de la vivienda. Facilitar el acceso a la financiación no garantiza por sí solo que se construyan más viviendas asequibles. El informe señala que los grandes inversores financieros adquieren mayoritariamente viviendas existentes, en lugar de construir otras nuevas, y que su objetivo no es necesariamente mejorar la asequibilidad. Cuando el capital disponible aumenta con rapidez, pero la oferta de vivienda responde lentamente, la financiación adicional puede traducirse en un incremento de los precios. Desde esta perspectiva, la cuestión no es únicamente cómo movilizar más inversión, sino qué tipo de financiación se favorece, hacia dónde se dirige y bajo qué condiciones.

Los autores valoran positivamente que el Plan Europeo de Vivienda Asequible reconozca la existencia de la financiarización y la especulación. Sin embargo, consideran que su respuesta resulta insuficiente porque se centra principalmente en mejorar el seguimiento y la transparencia de los mercados y en movilizar nuevas inversiones, sin abordar con suficiente profundidad las causas estructurales del problema.

Regular la especulación y ampliar las alternativas

El estudio formula quince recomendaciones que parten de una misma premisa: la vivienda debe considerarse ante todo una infraestructura social y económica esencial para el bienestar de la población y solo de manera secundaria un activo de inversión. Entre otras medidas, propone diferenciar la financiación destinada a adquirir una vivienda habitual de aquella orientada a comprar inmuebles como inversión, así como dirigir el crédito y las ayudas públicas hacia la construcción de nueva vivienda asequible. También plantea que el acceso al apoyo público quede condicionado a inversiones de largo plazo que acepten rentabilidades no especulativas.

En materia de transparencia y fiscalidad, recomienda mejorar la información disponible sobre quién posee los inmuebles, cómo se transmiten y de qué manera se fijan los alquileres y las valoraciones. Asimismo, plantea combatir las estructuras utilizadas por propietarios transfronterizos para trasladar sus beneficios hacia jurisdicciones elegidas por su tratamiento fiscal. Las propuestas incluyen también reforzar la regulación de los alquileres, impedir que las reformas se utilicen para expulsar a los residentes y aumentar la seguridad de la tenencia. Junto a estas medidas, el estudio defiende ampliar la vivienda social y desarrollar modelos permanentemente asequibles, como las empresas municipales de vivienda, las asociaciones con beneficios limitados, las cooperativas y los fideicomisos comunitarios de tierras.

Los casos de Dinamarca, Berlín y Barcelona muestran que las administraciones pueden modificar el comportamiento de los inversores y frenar determinadas prácticas especulativas. Al mismo tiempo, revelan los límites de las actuaciones aisladas: dentro de unos mercados financieros europeos y mundiales integrados, el capital puede desplazarse de un territorio a otro para aprovechar las diferencias regulatorias. Por este motivo, el informe reclama una mayor coordinación europea. Su conclusión de fondo es que movilizar más capital no bastará para resolver la crisis. Para que la financiación contribuya a garantizar el acceso a la vivienda, es necesario decidir qué inversiones se apoyan, con qué finalidad y sujetas a qué condiciones.