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Parte 1
finanzas

Hay una burbuja inmobiliaria en el corazón de Europa

Hasta 19 de los 31 países del Espacio Económico Europeo (los 28 de la UE más los 3 asociados) “muestran algunas vulnerabilidades” en el frente inmobiliario ...

De Matteo Cavallito
Boom inmobiliario. Munich lidera el ranking de ciudades globales con la burbuja de mayor riesgo elaborada por UBS

Hasta 19 de los 31 países del Espacio Económico Europeo (los 28 de la UE más los 3 asociados) “muestran algunas vulnerabilidades” en el frente inmobiliario con repercusiones inevitables en la “estabilidad del sistema financiero”. En otras palabras, una gran parte de los países en cuestión se encontrarían “en una fase expansiva del ciclo del mercado inmobiliario residencial cuando todavía ni siquiera se habrían recuperado completamente de los efectos de la “crisis financiera global”, con los peligros que ello conlleva.

El dictamen ha sido emitido en los últimos meses por la Junta Europea de Riesgo Sistémico o ERSB, la agencia de riesgo sistémico del Banco Central Europeo (BCE). Holanda, Luxemburgo, Dinamarca, Suecia y Noruega se encuentran entre los más expuestos. La lista de vulnerables también incluye a Austria, Bélgica, la República Checa, Alemania, Estonia, Finlandia, Francia, Irlanda, Islandia, Malta, Portugal, Eslovaquia, Eslovenia y el Reino Unido. ¿La causa? De nuevo la combinación habitual de factores macrofinancieros, por supuesto.

La sede del BCE en Frankfurt. Foto: CC0 Creative Commons, Pixabay.

La vivienda en Europa, en riesgo

Preocupan, para variar, “los niveles de endeudamiento y los precios sobrevalorados“. Pero también los efectos de las políticas fiscales y los proyectos de planificación urbana, factores que deben tenerse en cuenta al formular supuestos sobre la tendencia del mercado, además de la política monetaria. Aquí tampoco hay nada nuevo: la estrategia acomodaticia del BCE, destinada a continuar indefinidamente de acuerdo con lo recientemente declarado por la nueva presidenta de Eurotower, Christine Lagarde, ha dado como resultado tasas de referencia (coste del dinero) cero, que a su vez han producido hipotecas Low Cost (influídas por un mercado interbancario “bajo cero”, leer Euribor negativo desde finales de 2015) alimentando así la demanda de viviendas con motivaciones especulativas.

Pero la gran fiesta expansionista se choca siempre con el invitado de piedra: la debilidad del crecimiento económico. Los espectros del Brexit, Trump y la desaceleración de China (sin mencionar la automotriz) se ciernen sobre un futuro, que ciertamente no parece bueno. “Con el debilitamiento de las perspectivas económicas, escribe el ERSB, el riesgo de una recesión está creciendo y podría tener un impacto en el ciclo inmobiliario causando una cristalización de las vulnerabilidades identificadas”.

UBS: hay una “burbuja” en la zona euro

La alarma de la agencia del BCE es compartida por uno de los principales observadores del mercado inmobiliario: el banco suizo UBS. En septiembre, el instituto publicó su informe anual habitual sobre el sector, llegando sustancialmente a las mismas conclusiones. Las tasas cero favorecen la formación de una “burbuja” (textual) en la zona euro. Pero hay algo más: en 24 ciudades analizadas, los grandes centros mundiales, el boom se sostiene sobre un lodazal. Entre 2014 y 2018, los precios aumentaron en un promedio de 35%, mientras en el último año la tasa de crecimiento macroeconómico, el PIB, se mantuvo casi sin cambios. No había sucedido desde 2012.

Città del mondo e rischio bolla immobiliare. FONTE: Global Real Estate Bubble Index 2019
La tendencia del riesgo de “burbuja inmobiliaria” en 30 ciudades de todo el mundo. 2017-2019. FUENTE: UBS Global Real Estate Bubble Index 2019.

Boom inmobiliario en Munich y Frankfurt

En resumen, el pico podría estar cerca y para las ciudades más sobrevaloradas: Munich (1er lugar), Amsterdam (4), Frankfurt (5) y París (7) junto con las canadienses Toronto (2) y Vancouver (6) y con Hong Kong (3), ahora serían territorios con burbujas. En la capital bávara, por ejemplo, el crecimiento demográfico y la falta de nuevos edificios habrían favorecido el auge de los precios: más del doble en la última década. En el mismo período de tiempo, los alquileres, netos de inflación, aumentaron en un 40%.

También en Alemania se destaca el caso de Frankfurt, que en 2018 experimentó un + 11% en el precio promedio de la vivienda, registrando la mayor aceleración entre todas las ciudades observadas por el análisis.

París siguiendo los pasos de Londres

En el medio plazo, la tendencia en París sigue siendo impresionante, donde los precios aumentaron un 5% en doce meses, una vez más actualizando el registro histórico.

UBS mercato immobiliare Parigi. FONTE: Global Real Estate Bubble Index 2019
París en riesgo de una burbuja inmobiliaria. FUENTE: UBS Global Real Estate Bubble Index 2019

Para la capital francesa, se ha hablado de desacoplamiento durante años. Desacoplamiento es el fenómeno en el cual una tendencia económica (en este caso el precio) tiene una parábola distinta e independiente de un fenómeno más amplio y relacionado con la tendencia (en este caso, la tendencia del mercado del resto de Francia).

Es exactamente lo mismo que sucedió en Londres (donde en el periodo 2012-16 los precios aumentaron un 50%) durante los años posteriores a la crisis, a pesar de que la capital británica, a diferencia de la francesa, registró una corrección a la baja durante algún tiempo (-10%). Sin embargo, Amsterdam se ha desacelerado en comparación con el promedio nacional, donde la larga ola de aumentos aún pesa: desde 2015 hasta hoy, los valores de mercado registrados a la orilla de los canales han crecido en un promedio del 10% por año.

Italia y España juegan al alza

Según la definición de UBS, la burbuja no es más que “una valoración incorrecta sustancial y duradera del precio de un activo (en este caso, un activo inmobiliario) cuya existencia no puede probarse hasta que estalla”. En resumen, la cuestión viene determinada por la correspondencia o no entre el precio de mercado y la realidad  de los factores materiales o inmateriales que justificarían un “precio correcto”. Por esta razón, el riesgo de burbuja se mide con un índice y no con un simple cambio porcentual en el precio. Por este motivo, los mercados nacionales y las ciudades sin riesgo aún pueden experimentar aumentos de precios significativos a medio o largo plazo, por ejemplo.

España ofrece el ejemplo típico. Técnicamente, no se puede decir que el país símbolo del auge del ladrillo esté en una burbuja, pero sus ciudades, que son grandes centros económicos muestran precios en constante aumento. Desde 2016, los precios de las propiedades residenciales en Madrid y Barcelona han aumentado más del 30%. También en Italia hay ejemplos claros de desacoplamiento: mientras las propiedades construidas antes de la crisis han perdido casi una cuarta parte de su valor, hay algunas ciudades como Milán que van en contra de esa fuerte tendencia. Al final del primer trimestre de 2019, por ejemplo, los precios promedio registrados en la capital de la Lombardía marcaban + 10.8% anual y + 4.6% en comparación con los tres meses anteriores, en marcado contraste con el promedio nacional (-0.5% en el período enero-marzo).

Un mercado inmobiliario cada vez más clasista

En este contexto, las principales ciudades europeas se vuelven cada vez más inaccesibles para la mayoría de las personas. Lógica de números, nada más: entre 2014 y 2019, el interés promedio en hipotecas en Europa, señala el New York Times, se ha reducido a la mitad y ahora llega a 1.5%. En el mismo período, el ingreso disponible de los ciudadanos de la zona del euro creció poco más del 10%, mientras que los precios de la vivienda aumentaron en 20 puntos porcentuales.

Fonte: FMI Global Real House Price Index, dati a giugno 2019
Fuente: FMI Global Real House Price Index, datos dejunio de 2019

Cada mes, el periódico estadounidense continúa citando datos de la asociación Housing Europe, las hipotecas y las rentas consumen aproximadamente una cuarta parte de los ingresos de los inquilinos contra el 17% hace veinte años. Para uno de cada diez europeos, el peso de la cuota o la tarifa mensual supera el 40% de los ingresos.

En definitiva, ¿habrá realmente que esperar de nuevo a que estalle la burbuja para darnos cuenta de su existencia?

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