Sobre la ley hipotecaria del 2018

El 2017 y el 2018 se aprobaron dos nuevas modificaciones importantes a la ley de arrendamientos urbanos y a la ley hipotecaria. Dos normativas que afectan directamente al acceso a la vivienda. Y seguramente a lo largo de la legislatura del nuevo Gobierno de coalición habrán más. ¿Qué han supuesto para la ciudadanía estas leyes? ¿Rompen con las desigualdades de acceso? ¿Han modificado sustancialmente el “mercado” de la vivienda?

Regular el mercado o debilitarlo?

Cuando se habla de las políticas de vivienda desde el 1978 se tendría que hablar de dos hechos. Por un lado una promoción política con el ideal de monopolizar en el sector privado el acceso a la vivienda y, por el otro, una legislación que favorece el gran capital dentro de este mercado privado. Por lo tanto, la ciudadanía se encuentra con dos barreras a la hora de acceder a la vivienda: solo puede hacerlo a través de la compra o el alquiler (la vivienda como mercancía) y cuando lo hace, el estado no establece garantías de control sobre este mercado (sector mercantil desregulado).

Las modificaciones de las leyes mencionadas se enmarcan en esta segunda idea: la regulación del mercado privado de la vivienda. Y esto lleva a una dicotomía con la lucha por este derecho que se acostumbra a llevar a cabo desde sindicatos, plataformas, entidades y asociaciones, que en la gran mayoría de los casos, va dirigida a la raíz del problema: intentar disminuir el mercado privado que controla la casi totalidad del parque de vivienda.

La nueva normativa renuncia a quebrantar el monopolio del mercado privado de la vivienda pero al menos pretenden regular y controlar este sector.

Este punto es desde donde analizarlo. Si bien no son las soluciones ideales que acaben con las desigualdades y la estratificación social de la pobreza, desde una visión más pragmática, hay que preguntarnos si estas iniciativas políticas ayudan a regular el sector y dónen garantías en la población.

Un poco de historia

Miremos antes la evolución de la vivienda en el Estado español y los actores que han estado determinantes. La Constitución del 1978, inicio del régimen político actual, recoge los postulados que regirán toda la política pública del acceso a la vivienda en España en el artículo 47. Podemos destacar cinco puntos fundamentales: 1) La ciudadanía española tiene derecho a la vivienda, 2) Para garantizarlo el Estado regulará el suelo, 3) El Estado legislará para garantizar este derecho, 4) La ciudadanía española participará de los beneficios de las plusvalías urbanísticas y 5) El Estado impedirá la especulación urbanística.

Aún con estas premisas, desde los años 80 hasta el 2010, los diferentes gobiernos españoles han promocionado unas leyes y una regulación del suelo que han incentivado el mercado privado de la vivienda sin control pretendiendo garantizar el derecho a la vivienda desde una óptica económica neoliberal, que empezaba a imponerse en aquel momento en el mundo occidental a manos de Thatcher, y Reagan. La defensa férrea de la no intervención estatal llevó a la externalización de la gestión al sector privado sin prácticamente ninguna regulación. Aquí, los gobiernos supuestamente socialdemócratas del PSOE fueron pioneros en la aceptación de esta doctrina que se generalizó a partir de los años 90 y que dura todavía hoy.

La llegada de la hipoteca

Esta apuesta política por el mercado privado puso en el centro el sistema financiero (encabezado por la banca) y el sistema inmobiliario (encabezado por las agencias de la propiedad inmobiliaria “APIO”). Estos actores han tratado la vivienda como una mercancía con la que mediante operaciones de compraventa hacen aumentar su precio de adquisición. Una vez monopolizada la vivienda a través de la compra es cuando reaparece un producto financiero no tan extendido hasta entonces: el préstamo de garantía hipotecaría o “hipoteca”.

Un tipo de préstamo, regulado por una ley de 1946, pensado para aquellas personas que ya disponían de patrimonio inmobiliario, y que debido al importe solicitado, la banca no tenía suficientes garantías de devolución, por lo que pedía una garantía adicional de la cual la persona deudora ya era propietaria. Los gobiernos de los 80 y 90 lo promocionaron, y permitieron que la garantía fuera el mismo inmueble que se compraba (para el cual no se tenían los suficientes recursos económicos). Lo que es lo mismo: quién compra la vivienda es la banca crediticia y obliga a la ciudadanía a someterse a las obligaciones deudoras.

Paralelamente, ninguno de los gobiernos que han presidido el ejecutivo español ha creado mecanismos de garantías de consumo, a pesar de ser la propia voluntad política la que trata la vivienda como un bien de consumo, sin otorgarle esta categoría. Una situación que nos lleva a afirmar que la gran mayoría de bienes de consumo tienen unas mejores garantías (transacciones no desiguales, donde ninguno de las partes pueda imponerse sobre la otra, transparencia de los contratos, control y sanción de las malas prácticas comerciales por parte de la Administración…) que la vivienda.

Modificaciones de la ley hipotecaria del 2018: qué han cambiado?

La nueva ley hipotecaria no ha hecho ninguna modificación de las políticas de vivienda, y por tanto, se continúa obligando a la ciudadanía a endeudarse para tener acceso, no se ha desmercantilizado. Tan solo aporta garantías a las personas consumidoras en el momento de adquirir un préstamo hipotecario. Esta voluntad vino impuesta por la directiva europea 2014/17, y de la que el Gobierno de Rajoy intentó evitar la transposición a la legislación española. De los cambios, hay que destacar:

La mejora de la información precontractual y su transparencia, dotando de un modelo tipo para todas las entidades crediticias, y con la firma de un documento donde se afirma la comprensión del contrato o la obligación de negociar las cláusulas para tener conocimiento. Pero no especifica unos criterios claros de cómo se valora ésta transparencia ni dota a ningún órgano institucional la potestad de sancionar o controlar el cumplimiento de estas obligaciones hacia la banca (como podría serlo el Banco de España). Además, a pesar de su complejidad, y a diferencia de lo que pasa con la comercialización de productos de inversión, no se piden unos mínimos de conocimientos sobre las posibles consecuencias de ésta ni de todos los factores que intervienen -puesto que firmar un documento no te los aporta, ni tampoco la negociación de una cláusula-.

Por otro lado, se pretende restringir la venta vinculada a la contratación de una hipoteca. Básicamente prohíbe condicionar la contratación de una hipoteca a la comercialización otros productos financieros o bancarios. Pero no se prohíben las hipotecas bonificadas (aquellas en que si contratos otros productos repercuten en la disminución del tipo de interés) y por tanto, se continúa permitiendo, indirectamente, la obligatoriedad de contratar otros servicios y productos en el momento de pedirla. Como no se faculta a ninguna institución pública en el control de esta prohibición, puede pasar que el departamento de riesgos de una entidad financiera no conceda ninguna hipoteca sin que antes se haya contratado uno o varios productos como condición sine qua non. Sin que se explicite en la información contractual.

Una de las modificaciones que ha generado más revuelo es la obligatoriedad del asesoramiento notarial. Con esta modificación, aquella persona que contrate una hipoteca tendrá que firmar un documento de parte de uno/a notario donde se afirmará que se comprenden todas las cláusulas y donde se notificará que no contiene ningún tipo de cláusula abusiva. Si bien puede parecer que este trámite da más garantías a las personas consumidoras, en realidad será un gran inconveniente en el momento de reclamar cualquier abuso.

Hay que destacar la nula mención a todas las malas prácticas comerciales de la banca, para prohibir expresamente que se vuelvan a repetir, como las cláusulas suelo. Tampoco se establece el criterio de los gastos de formalización, ni sobre la IRPH, ni las hipotecas multidivisas…

Sí que lo hace sobre el vencimiento anticipado, pero tan solo para establecer un nuevo criterio sobre en qué momento la entidad financiera puede ejecutarlo (se pasa de tres meses de impago a un impago que logre o supere el 2% del importe prestado más intereses). Un cambio que solo limita un poco el banco antes de iniciar acciones judiciales, pero no da soluciones a las personas que puedan tener un problema económico, puesto que tan solo retrasa un poco lo inevitable. En este sentido, no aporta posibles soluciones intermedias que obliguen a la entidad a negociar una dación en pago o una reestructuración hipotecaria, ni que se aplique la ley de la segunda oportunidad.

Finalmente, incluye bonificaciones para cambiar la hipoteca a tipo fijo. Es decir, aquellas personas que tienen hipotecas ya contratadas con intereses variables (un diferencial de interés vinculado a un índice variable como puede ser el euríbor, lo IRPH u otros) puedan modificarla para establecer un interés fijo permanente. Es interesante comprender que en los años 90 y 2000, cuando estos índice variables subían el Gobierno también incentivó la contratación de hipotecas variables, y ahora, que los índices están a mínimos históricos, se promocionan las hipotecas fijas con facilidades de pago de las novaciones hipotecarias (de las subrogaciones no).